21城發(fā)布房?jī)r(jià)限跌令，工抵房為何“井噴”？

11月以來，多個(gè)地方繼續(xù)出臺(tái)房?jī)r(jià)“限跌令”。11月1日，湖南永州市零陵區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于嚴(yán)禁低價(jià)傾銷的通知》稱，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以任何理由私自低價(jià)（如低于成本價(jià)、變相降價(jià)）等傾銷擾亂該區(qū)房地產(chǎn)正常秩序，否則將依法依規(guī)進(jìn)行懲處。

21城限跌

此前的10月12日，永州第一個(gè)“限跌令”出臺(tái)。永州市下轄的東安縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局針對(duì)部分房地產(chǎn)企業(yè)采取大幅度降價(jià)銷售并明顯低于市場(chǎng)正常價(jià)格銷售新建商品房的現(xiàn)象，出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)新建商品住房銷售管理的通知》。

山東聊城住建局本月發(fā)布的一則通報(bào)顯示：某品牌樓盤的降價(jià)促銷引發(fā)老業(yè)主投訴，最終被叫停整頓。同時(shí)，通報(bào)中還強(qiáng)調(diào)：其他企業(yè)要引以為戒，嚴(yán)格自律。

鎮(zhèn)江下轄的揚(yáng)中市建筑房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)近日發(fā)布倡議書，內(nèi)容包括新開盤的房源不低于備案價(jià)85%銷售，在售樓盤同一樓層、同一戶型的成交價(jià)不低于上季度成交均價(jià)的95%。

根據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，全國已經(jīng)有21城發(fā)布了“限跌令”。其中有的城市是直接發(fā)布行政命令，有的則是通過約談房企，限制惡意降價(jià)，否則就不給予網(wǎng)簽的方式。這些城市包括沈陽、岳陽、昆明、唐山、江陰、鄂州、張家口、株洲、永州等。除了沈陽、昆明等個(gè)別城市外，絕大多數(shù)都是三四五線城市。

長(zhǎng)春市生態(tài)大街附近的一處在建樓盤（2月22日，無人機(jī)照片）。新華社。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者分析，目前出臺(tái)“限跌令”的城市主要是在三四線城市，相較一二線城市，三四線城市尤其是部分區(qū)域降溫的速度比較快，而且房企在這些地方加快出貨的意愿強(qiáng)烈，通過大幅調(diào)整銷售價(jià)格的方式來出貨的現(xiàn)象比較多，所以這些城市“限跌令”多一些。而大多數(shù)一二線城市主要在信貸等各方面做一些調(diào)整之后，市場(chǎng)就會(huì)逐步回歸正常，不一定需要“限跌令”。

“工抵房”打折

另一方面，在樓市下行壓力較大的情況下，目前市場(chǎng)上“工抵房”打折甩賣的消息頻出。不僅是在三四線城市，包括廣州、廈門、成都、南京等一二線城市出現(xiàn)了很多“工抵房”。

比如在一線城市廣州，有媒體粗略統(tǒng)計(jì)，近期廣州推出工抵房的樓盤數(shù)量達(dá)到十余個(gè)，項(xiàng)目既有位于增城、南沙、從化的郊區(qū)地段，也有像荔灣這樣的主城區(qū)。價(jià)格方面，輕則優(yōu)惠數(shù)十萬元，多則上百萬元。

“工抵房房源……由于工程公司急需回資金，特批30套跳樓一口價(jià)370萬/套起！”10月， 雅居樂在荔灣白鵝潭新開盤不足一年的豪宅項(xiàng)目--雅居樂天際715推出的工抵房廣受關(guān)注。

在廈門，今年10月海滄區(qū)某項(xiàng)目推出30套118平方米的工抵房，單價(jià)2.5萬元/平方米起。 這個(gè)項(xiàng)目此前的在售均價(jià)為3.3萬元/平方米。

中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，對(duì)部分開發(fā)商來說，“工抵房”就相當(dāng)于變相的商票。“工抵房”大多是滯銷的樓層、房源，對(duì)開發(fā)商來說，一方面可以把一些不好的戶型，不好賣的產(chǎn)品，甩賣清倉。相當(dāng)于清掉無效庫存，另一方面在一定程度上也緩解了資金壓力。但對(duì)于建筑商來說，也只能拿這種房子，否則拿不到錢。但這樣一來也在很大程度上擠壓了房地產(chǎn)鏈條上相關(guān)企業(yè)的利潤(rùn)。

張波告訴記者，“工抵房”井噴主要有兩個(gè)原因，一個(gè)是開發(fā)商現(xiàn)金流壓力比較大，所以工程款的支付進(jìn)度比較慢，有些工程款不能如期支付，這樣一來，建設(shè)方就需要開發(fā)商提供一些房子作為相應(yīng)抵押。這個(gè)現(xiàn)象在這兩年比較常見，所以會(huì)有大量“工抵房”出來。但建設(shè)方也不需要這么多房子，他們也需要變現(xiàn)獲取現(xiàn)金。

張波分析，另外一種原因是，部分房企推出的產(chǎn)品本身并不一定是“工抵房”，而是普通的在售商品房，為了回籠資金，要對(duì)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，但又怕老業(yè)主形成很大的反彈情緒，這樣一來也會(huì)以這個(gè)“工抵房”的名義來進(jìn)行銷售，這是一種變相的降價(jià)促銷行為。

此外，雖然“工抵房”的折扣很低，但并非真實(shí)存在，不少開發(fā)商利用“工抵房”的噱頭吸引客戶，往往等到現(xiàn)場(chǎng)，會(huì)發(fā)現(xiàn)房源沒有了，但開發(fā)商卻達(dá)到了吸客的目的。

近期以來，也有部分地方的房地產(chǎn)企業(yè)利用“工抵房”降價(jià)促銷被查處。10月3日，徐州市賈汪區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局下發(fā)一份責(zé)令改正通知書，要求賈汪一樓盤停止以“工抵房”的名義宣傳降價(jià)銷售商品房的違法行為，該樓盤將恢復(fù)按原市場(chǎng)價(jià)格銷售。