北京部分二手房每平8萬(wàn)跌至6萬(wàn)　燕郊價(jià)格幾乎腰斬！

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11月70個(gè)大中城市中15個(gè)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體繼續(xù)保持平穩(wěn)。熱點(diǎn)城市新建商品住宅價(jià)格走勢(shì)總體平穩(wěn)，多數(shù)城市已低于去年同期價(jià)格水平。北京二手房跌幅連續(xù)六個(gè)月居全國(guó)第一。有北京房產(chǎn)中介向新京報(bào)記者介紹稱，其負(fù)責(zé)的區(qū)域房?jī)r(jià)已回落到2015年8月、9月水平。

從成交量上看，根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，截至12月24日，北京新建商品房合計(jì)簽約量?jī)H26253套，預(yù)計(jì)全年在2.65萬(wàn)套左右，創(chuàng)下北京樓市自統(tǒng)計(jì)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)以來(lái)的歷史最低值，且同比下調(diào)45%。

未來(lái)走勢(shì)如何，專家稱若政策層面不發(fā)生顛覆性的變化，預(yù)計(jì)2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)和今年一樣。

【現(xiàn)狀】

部分區(qū)域二手房?jī)r(jià)降20%

“北京房?jī)r(jià)基本上普降了10%到20%，有的均價(jià)甚至降了30%。”一直在看房子的北京市民謝女士告訴新京報(bào)記者。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局12月18日數(shù)據(jù)顯示，11月北京二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)，與南京并列，同比下跌0.9個(gè)百分點(diǎn)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，北京二手房?jī)r(jià)格調(diào)整非常明顯，從今年4月份開始到現(xiàn)在累計(jì)跌幅超過15%，部分區(qū)域房源價(jià)格跌幅接近20%，北京二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)接近2016年第四季度。

房產(chǎn)中介對(duì)房?jī)r(jià)有著更直觀的感受。豐臺(tái)區(qū)我愛我家一網(wǎng)點(diǎn)房產(chǎn)中介張林(化名)告訴記者，其所在區(qū)域房?jī)r(jià)已經(jīng)跌到2015年8月、9月的水平，“除了學(xué)區(qū)房依然堅(jiān)挺，基本上各個(gè)區(qū)域價(jià)格都在下降。我負(fù)責(zé)的區(qū)域房?jī)r(jià)在年初為每平8萬(wàn)，現(xiàn)在為每平6萬(wàn)多，下降了20%左右。”

豐臺(tái)區(qū)鏈家一網(wǎng)點(diǎn)中介徐鵬(化名)也表示，目前北京地區(qū)房?jī)r(jià)已跌到2015年后半年的水平。“年初方莊地區(qū)房?jī)r(jià)為每平7萬(wàn)到7.2萬(wàn)，目前每平6萬(wàn)左右。”徐鵬介紹，此前其負(fù)責(zé)的芳群園小區(qū)的一房子去年年底價(jià)格為378萬(wàn)，近日該房子以322萬(wàn)的價(jià)位出手。

記者查詢鏈家成交記錄，3·17新政前，方莊地區(qū)房?jī)r(jià)多在每平7萬(wàn)-8萬(wàn)元，個(gè)別價(jià)格為每平9萬(wàn)以上，也有成交價(jià)格為每平6萬(wàn)左右的。

【調(diào)查】

周邊市場(chǎng)：燕郊房?jī)r(jià)幾乎腰斬

嚴(yán)調(diào)控之下，北京周邊區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)也受到影響，呈現(xiàn)出加速下跌的態(tài)勢(shì)。

安居客數(shù)據(jù)顯示，燕郊11月二手房均價(jià)為23733 元/m2,環(huán)比10月大跌 4.00%，創(chuàng)今年以來(lái)最大跌幅，連續(xù)7個(gè)月暴跌。燕郊11月新房均價(jià)為25100元/m2,大跌將近1萬(wàn)元每平方米，環(huán)比10月大跌28.29%。

而此前，燕郊房?jī)r(jià)一路不斷創(chuàng)新高。“我買的小區(qū)首爾甜城和通州僅一橋之隔，挨著北京地鐵22線，在今年年初的時(shí)候這一小區(qū)房?jī)r(jià)一度飆升到每平4萬(wàn)多，現(xiàn)在每平2萬(wàn)左右。”一購(gòu)房者表示。

一負(fù)責(zé)環(huán)北京區(qū)域房產(chǎn)銷售員孫陽(yáng)(化名)向記者直言，燕郊地區(qū)平均房?jī)r(jià)由年初的每平3萬(wàn)以上降到2萬(wàn)左右，但目前燕郊房地產(chǎn)市場(chǎng)處于“有價(jià)無(wú)市”的局面。

孫陽(yáng)解釋，在調(diào)控政策出來(lái)前，不少涌入燕郊的購(gòu)房者為投資客，在每平3萬(wàn)到4萬(wàn)的高位價(jià)格入手多套房子，因此不會(huì)在“腰斬”時(shí)刻出售。另一方面，燕郊的調(diào)控政策之下，外地戶籍購(gòu)房者必須滿足繳納三年社保的要求，這一條件將不少外地購(gòu)房者擋在了市場(chǎng)之外。多數(shù)投資者認(rèn)為，房地產(chǎn)有周期，目前處于“拋物線”低谷，未來(lái)會(huì)反彈，因此持觀望態(tài)度。

“外地戶籍購(gòu)房者不符合購(gòu)房條件，本地人購(gòu)買力有限，因此，燕郊房?jī)r(jià)幾乎被‘腰斬’，降了四到五成。”燕郊一房產(chǎn)中介劉星表示。“現(xiàn)在燕郊市場(chǎng)上可出售的二手房很少，只有一些當(dāng)初用信用貸、高利貸、消費(fèi)貸等方式借款炒房人現(xiàn)在因?yàn)橘Y金周轉(zhuǎn)不開，在撐不下去的情況下選擇拋售房子。”

在價(jià)格下跌的同時(shí)，燕郊房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量銳減。“在上半年的調(diào)控政策出來(lái)之前，我賣出了兩套房，新政策后，一套房都沒有賣出去。”劉星說。

【調(diào)控】

今年樓市調(diào)控30余次 房貸利率多次上調(diào)

樓市降溫，與房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策是分不開的。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至12月13日，北京市發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策超過30次。

3月17日，北京市宣布提高二套房最低首付比例，普通住宅被提至60%，首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)恢復(fù)“認(rèn)房又認(rèn)貸”，房貸期限降為25年。隨后一周內(nèi)，北京又采取了包括上調(diào)房貸利率、個(gè)稅要求從嚴(yán)、嚴(yán)查首付資金、離婚一年內(nèi)房貸算二套等規(guī)定。3月26日，針對(duì)商辦市場(chǎng)的調(diào)控政策出臺(tái)，除實(shí)施限購(gòu)?fù)猓�還要求商辦項(xiàng)目不得分割銷售等。

“限貸”是這一輪調(diào)控的重要手段，除了提升首付比例之外，房貸利率也不斷上調(diào)。據(jù)新京報(bào)統(tǒng)計(jì)，從去年9·30新政至今年9月，北京地區(qū)多家銀行的首套房房貸利率經(jīng)過共計(jì)6次調(diào)整。

2016年9月30日之前，首套房貸利率8.5折為主流。自2017年1月1日起，所有銀行貸款利率折扣實(shí)行最低九折。3月21日，16家銀行北京分行一致決定，銀行貸款利率上調(diào)為不低于貸款基準(zhǔn)利率的0.95倍。

4月30日晚間，新京報(bào)記者獨(dú)家獲悉，自5月1日起，各家銀行首套房貸利率陸續(xù)回到基準(zhǔn)利率，二套房貸利率則在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上最低上浮20%。民生銀行首套房貸利率6月5日起，執(zhí)行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上最低上浮10%。9月中旬，北京多家銀行宣布上調(diào)首套房房貸利率。彼時(shí)新京報(bào)記者從浦發(fā)銀行北京分行獲悉，該行近期首套房房貸利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%。

四大行于9月14日、15日、16日將首套房房貸利率調(diào)升到基準(zhǔn)利率的1.05倍。北京地區(qū)首套房貸利率多為在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮5%到10%。

昨日，浦發(fā)銀行北京分行首套房房貸利率由此前的上浮20%下調(diào)到15%，二套房房貸利率依舊上浮20%。除此之外，多家銀行回復(fù)新京報(bào)的數(shù)據(jù)顯示，目前房貸利率并無(wú)調(diào)整。

【未來(lái)】

房地產(chǎn)稅“沒有三五年根本不可能完成”

2017年即將過去，2018年樓市的走勢(shì)成為大眾關(guān)注話題。

12月20日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)2018年樓市調(diào)控指明了方向。會(huì)上提出，要完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控。

緊接著，12月23日，住建部部長(zhǎng)王蒙徽在全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)會(huì)議上也，指出調(diào)控力度不放松，保持政策的連續(xù)性，實(shí)行差別化調(diào)控政策，支持改善需求，遏制炒房，去庫(kù)存工作下沉，并首提縣城樓市去庫(kù)存。

“我不想去對(duì)明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)做預(yù)判，因?yàn)椴恢��?018年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)有哪些確定因素和不確定因素。假如，2018年北京市的金融貨幣政策不發(fā)生變化、北京市改革思路沒有發(fā)生顛覆性變化，預(yù)計(jì)2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)和今年一樣。”對(duì)于2018年北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、秘書長(zhǎng)陳志持有謹(jǐn)慎的態(tài)度。

但他表示，按照目前中央的相關(guān)要求，明年房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，保持政策連續(xù)性。

對(duì)于最近引起熱議的“房地產(chǎn)稅”，陳志認(rèn)為，現(xiàn)在討論房地產(chǎn)稅為時(shí)過早，房地產(chǎn)稅推出的條件并不成熟。

“我個(gè)人覺得，大家對(duì)財(cái)政部提的‘房地產(chǎn)稅’存在誤讀，財(cái)政部只是表示說研究討論此事，講的是體制改革的事情。而且，財(cái)政部沒有權(quán)力立法，需要人大授權(quán)。”陳志表示，房地產(chǎn)稅本身復(fù)雜，在推出之前多個(gè)問題需要厘清：立法目的是什么、如何調(diào)整稅制結(jié)構(gòu)、技術(shù)問題如何解決等。“人大立法程序復(fù)雜，沒有三五年根本不可能完成。”

此外，在陳志看來(lái)，房地產(chǎn)稅和降房?jī)r(jià)并無(wú)直接關(guān)系。

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蘇州二手房均價(jià)穩(wěn)在2.2萬(wàn)/平米

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12月第四周，往年這個(gè)時(shí)候，樓市基本處于年休調(diào)整的狀況了。但因?yàn)榻�期樓盤推新項(xiàng)目還算多，加上部分樓盤銷售狀況不錯(cuò)，使得12月份樓市的周成交數(shù)量基本穩(wěn)定在2000套上下。

吳中區(qū)成交量遙遙領(lǐng)先，達(dá)到409套。吳江區(qū)緊隨其后，共成交370套。相城區(qū)、高新區(qū)、姑蘇區(qū)、園區(qū)成交量分別為328套、222套、81套、51套。

從二手房的情況來(lái)看，12月第四周共成交1186套，環(huán)比下降了8.06%。其中住宅成交1021套，環(huán)比下降了12.06%;非住宅成交165套，環(huán)比增長(zhǎng)了27.91%。二手房參考均價(jià)為22425元/平方米，環(huán)比平衡，增長(zhǎng)0.86%。

二手住宅的區(qū)域成交量，園區(qū)成交量達(dá)到367套，和前一周基本持平，繼續(xù)領(lǐng)先各區(qū)域，蟬聯(lián)六大區(qū)榜首。其次是姑蘇區(qū)成交205套，位居第二名。吳江區(qū)住宅成交量為149套，位居第三。高新區(qū)和吳中區(qū)住宅成交量持平，以110套的成交量并列第四名，相城區(qū)以80套的成交量墊底。

從22日到24日，市區(qū)有2個(gè)樓盤加推新房源，1個(gè)樓盤公開實(shí)景示范區(qū)和樣板間。吳江區(qū)的鑫控錦源項(xiàng)目12月23日加推6號(hào)樓，建筑面積220平方米，均價(jià)28000元/平方米，總價(jià)約600萬(wàn)元/套起，該盤自5月首次開盤以來(lái)，還未加推過。九龍倉(cāng)碧堤半島22日加推北區(qū)小高層，252套建筑面積130平方米的改善性房源。截至目前，預(yù)約客戶已達(dá)300多組。

“差別化”仍將是2018年樓市調(diào)控關(guān)鍵詞

本報(bào)訊 (記者趙劍影)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部日前就明年樓市調(diào)控思路表態(tài)。“明年將針對(duì)各類需求對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。”住建部部長(zhǎng)王蒙徽在全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)會(huì)議上表示，“差別化”仍將是2018年樓市調(diào)控政策的關(guān)鍵詞。

據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)，五年來(lái)，一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)漲幅回落，三四線城市房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定，房地產(chǎn)去庫(kù)存取得明顯成效；建筑業(yè)持續(xù)快速發(fā)展；城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市管理和服務(wù)水平明顯提高；農(nóng)村危房改造成效顯著。

王蒙徽強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。2018年將加大房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范整頓力度，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析，提高精準(zhǔn)調(diào)控的能力和水平。針對(duì)庫(kù)存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫(kù)存工作。

明年樓市調(diào)控或迎來(lái)結(jié)構(gòu)性變化

譚浩俊 時(shí)評(píng)作者

23日，住建部部長(zhǎng)王蒙徽在全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上表示，明年將針對(duì)各類需求實(shí)行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃，在人口凈流入的大中城市加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，推進(jìn)國(guó)有租賃企業(yè)的建設(shè)，充分發(fā)揮對(duì)市場(chǎng)的引領(lǐng)、規(guī)范、激活和調(diào)控作用。同時(shí)，去庫(kù)存任務(wù)再深入，步入縣域去庫(kù)存的新階段。

王部長(zhǎng)的講話，實(shí)質(zhì)內(nèi)容非常豐富，很多說法與以往都有了一定程度的轉(zhuǎn)變，有了不少可供想象的地方。明年的樓市，極有可能迎來(lái)結(jié)構(gòu)性變化，出現(xiàn)一些與今年不太相同的地方。

實(shí)行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房的要求，與今年相比，是有了一些新的變化的。第一，滿足首套剛需，意味著在明年的樓市調(diào)控方面，可能會(huì)在政策方面對(duì)首套剛需有一些新的政策和措施。因?yàn)�，樓市調(diào)控的目的不是壓制剛需，尤其是首套剛需。如果把首套剛需也一并“調(diào)控”掉了，就失去了調(diào)控的意義。所以，必須在穩(wěn)住大局的基礎(chǔ)上，對(duì)剛需、尤其是首套剛需方面適當(dāng)開一些口子，鼓勵(lì)剛需發(fā)力，維持樓市的平穩(wěn)有序發(fā)展。

第二，支持改善需求。雖然與首套剛需相比，改善需求的“剛性”要相對(duì)較弱。但是，從實(shí)現(xiàn)人民美好生活需要的角度出發(fā)，對(duì)改善需求還是要積極支持的。也就是說，凡是屬于改善需求的，在政策上也會(huì)予以一定程度的支持，那么，對(duì)二套房的政策，就有可能適度放開，適度在政策上予以支持。

第三，遏制投機(jī)炒房。這一點(diǎn)，沒有多大變化，但是，在實(shí)際執(zhí)行中，可能會(huì)有所調(diào)整。只要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，其他方面政策在執(zhí)行中就可以適當(dāng)放寬些。所以，在購(gòu)房方面，會(huì)帶來(lái)一些結(jié)構(gòu)性變化。

大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃，在人口凈流入的大中城市加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，推進(jìn)國(guó)有租賃企業(yè)的建設(shè)。這些方面，應(yīng)該是本輪樓市調(diào)控比較新穎的方面，也是今后重點(diǎn)發(fā)展的方面。也正是因?yàn)橛辛艘恍┬碌恼�策和要求，明年的樓市調(diào)控，也會(huì)依據(jù)這方面的變化和要求，做一些調(diào)整與優(yōu)化。要發(fā)展住房長(zhǎng)期租賃，就必須有愿意投資這方面的主體。要知道，住房租賃與開發(fā)相比，對(duì)企業(yè)的資金需求壓力要大得多。

所以，如何發(fā)展長(zhǎng)期租賃，需要認(rèn)真研究。譬如實(shí)行產(chǎn)權(quán)共有、政府與企業(yè)共同開發(fā)、引入資本等。推進(jìn)國(guó)有租賃企業(yè)建設(shè)，則可能主要是從國(guó)有企業(yè)的社會(huì)責(zé)任角度提出這樣的要求的。只有讓國(guó)有企業(yè)帶頭建設(shè)租賃住房，其他投資主體才有可能跟進(jìn)。同時(shí)，目前很多國(guó)有企業(yè)都有現(xiàn)成的土地，如果能夠把這塊存量資源用起來(lái)，對(duì)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)也是有很大的好處的。明年在住房租賃市場(chǎng)方面，會(huì)有一些新的政策出臺(tái)，并有可能對(duì)樓市調(diào)控格局產(chǎn)生一定影響。

針對(duì)樓市調(diào)控重點(diǎn)的去庫(kù)存問題，從王部長(zhǎng)的講話中也可以看出，將重點(diǎn)轉(zhuǎn)向縣域城市。如何對(duì)縣域城市去庫(kù)存，或許會(huì)有一些新的政策出臺(tái)，也可能給縣域城市的房?jī)r(jià)帶來(lái)一定影響。需要把握好的是，雖然市級(jí)城市去庫(kù)存已經(jīng)取得了比較明顯的成效，但是，從目前一些城市的投資熱度來(lái)看，仍然可能會(huì)面臨新的庫(kù)存壓力。所以，如何控制市級(jí)城市的房地產(chǎn)投資力度，避免出現(xiàn)新的庫(kù)存積壓，是需要高度重視的一項(xiàng)工作。所以，去庫(kù)存帶來(lái)的樓市結(jié)構(gòu)變化，也是存在的。

對(duì)明年的市場(chǎng)秩序，王部長(zhǎng)也提到，要加大房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序規(guī)范整頓力度，始終保持高壓嚴(yán)查態(tài)勢(shì)，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為。而如何保持高壓嚴(yán)查態(tài)勢(shì)，對(duì)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)雙管齊下，是明年樓市秩序規(guī)范兩大重點(diǎn)。特別是中介，可能會(huì)成為明年樓市重中之重。明年樓市的變化之中，對(duì)房產(chǎn)中介的監(jiān)管，可能會(huì)給樓市帶來(lái)一定變化，給樓市的運(yùn)行結(jié)構(gòu)帶來(lái)一些變化。

總之，明年的樓市會(huì)出現(xiàn)一些變化，而變化的有利者將是真正的購(gòu)房者，特別是首套剛需，會(huì)成為最有利者。所以，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說，應(yīng)當(dāng)根據(jù)形勢(shì)變化，作出合理選擇。對(duì)炒房者來(lái)說，則還是要悠著點(diǎn)。明年的房?jī)r(jià)，總體仍然比較平穩(wěn)。