專訪綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良： “中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)改革關(guān)鍵要在供給上做文章”

 在2017年中國(guó)發(fā)展高層論壇的“房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給側(cè)改革”分論壇上，綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良的發(fā)言備受關(guān)注。

　　張玉良直陳，大城市住宅土地供給不足是造成地價(jià)、房?jī)r(jià)輪番上漲的重要原因，因此中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的改革關(guān)鍵要在供給上做文章。

　　張玉良建議，增加有效供給， 優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)。應(yīng)根據(jù)新的時(shí)代特點(diǎn)，適當(dāng)改革土地供給制度，增加建設(shè)用地供應(yīng)，增加住宅用地來(lái)源。

　　就當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些熱點(diǎn)問(wèn)題，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道專訪了張玉良。

　　一線城市住宅空置問(wèn)題并不大

　　《21世紀(jì)》：你在3月18日的中國(guó)發(fā)展高層論壇上專門提到，房地產(chǎn)行業(yè)的整體現(xiàn)狀不是供大于求，而是大部分的城市是供小于求。為什么你會(huì)做出這樣的判斷？這個(gè)判斷是否普遍適用于住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)？

　　張玉良：我國(guó)還處于快速城鎮(zhèn)化的過(guò)程中，住房需求仍然非常旺盛，雖然部分三四線城市庫(kù)存高企，但總體供給仍然不足，特別是一二線大城市，供小于求。正因?yàn)槿绱�，老百姓的切身感受往往是房�(jī)r(jià)過(guò)快上漲，而非過(guò)快下跌。

　　當(dāng)然，我這里講的供小于求，主要是針對(duì)住宅而言。商辦情況有所不同，一二線城市商辦供需基本平衡，三四線城市則庫(kù)存較大、供大于求。

　　《21世紀(jì)》：如果說(shuō)一線城市的住宅地產(chǎn)供不應(yīng)求，那么你如何看待北上廣深這些一線城市的住宅空置率問(wèn)題？你認(rèn)為空置率嚴(yán)重嗎？有哪些后果？

　　張玉良：一般而言，老百姓購(gòu)買商品房的目的主要有三種：居住、投資、炒房。客觀地講，在當(dāng)前市場(chǎng)上，投機(jī)炒房還是有的，這是造成住宅空置的主要原因之一。

　　總的來(lái)講，北上廣深這些一線城市住宅空置問(wèn)題并不大，因?yàn)檫@些地方人口集聚，有租賃需求，最終還是用于居住。中央提出，房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。我認(rèn)為這是非常正確的，對(duì)于投機(jī)炒房還是要抑制。

　　《21世紀(jì)》：中金此前發(fā)布的一份報(bào)告聲稱，當(dāng)前一線城市的房?jī)r(jià)并未被高估，處于合理水平。你是否認(rèn)同這一判斷？為什么？

　　張玉良：我認(rèn)為，雖然一線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，產(chǎn)業(yè)、人口、公共服務(wù)等資源也都相對(duì)集聚，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求較為旺盛，但當(dāng)前的房?jī)r(jià)水平還是偏高了，不利于城市競(jìng)爭(zhēng)力的進(jìn)一步提升和區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)的持續(xù)健康發(fā)展，應(yīng)該綜合施策進(jìn)行有效控制。

　　自去年四季度實(shí)施新一輪市場(chǎng)調(diào)控政策以來(lái)，已經(jīng)產(chǎn)生了一定的效果。

　　不過(guò)房?jī)r(jià)上漲仍然存在較大壓力，需要繼續(xù)采取包括長(zhǎng)效措施在內(nèi)的一系列措施。其中，可適當(dāng)增加符合中央要求的調(diào)控手段，但應(yīng)切忌采取短期行政化的手段。

　　一二線城市住房需求還會(huì)進(jìn)一步放大

　　《21世紀(jì)》：根據(jù)你的判斷，房地產(chǎn)庫(kù)存主要在三四線城市，這部分住宅地產(chǎn)庫(kù)存該怎么去？

　　張玉良：各地房地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題千差萬(wàn)別，還是要按照中央要求， “因城施策”去庫(kù)存。庫(kù)存問(wèn)題是城鎮(zhèn)化過(guò)程中產(chǎn)生的，要從根本上解決，有賴于我們走以人為本、產(chǎn)城融合的新型城鎮(zhèn)化道路， 將城鎮(zhèn)化向縱深推進(jìn)。

　　在此，我提三條建議：一是推進(jìn)戶籍制度改革，引導(dǎo)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)。二是推動(dòng)教育、醫(yī)療、衛(wèi) 生等公共資源均等化，提高三四線城市的承載能力。三是在大城市周邊有溢出效應(yīng)的三四線城市，發(fā)展特色小鎮(zhèn)和衛(wèi)星城，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通，分流市場(chǎng)需求。

　　《21世紀(jì)》：根據(jù)國(guó)研中心的研究，住房需求已經(jīng)基本見(jiàn)頂。你是否認(rèn)同這一判斷？為什么？你預(yù)計(jì)何時(shí)可能見(jiàn)頂？

　　張玉良：與其它商品不同，房子附著于土地，不可異地使用，不可全國(guó)流通。因此，住房需求問(wèn)題實(shí)際上是以城市及城市群為基礎(chǔ)的，不可一概而論。

　　當(dāng)前，一二線大城市住房需求非常旺盛， 部分三四線城市則出現(xiàn)了庫(kù)存問(wèn)題，這兩者是并存的。

　　而且，我國(guó)還處于快速城鎮(zhèn)化的過(guò)程中，人口還會(huì)不斷向一二線大城市集聚，這些城市的住房需求還會(huì)進(jìn)一步放大。