近期大量房地產(chǎn)開發(fā)商破產(chǎn)，預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)的大變局來臨？

 

今年7月中旬，中國國際經(jīng)濟交流中心副理事長黃奇帆在上海表示，今后十幾年，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量會減少三分之二以上。近期的行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，黃奇帆的觀點并非危言聳聽，來自人民法院公告網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，今年以來，全國已有將近300家房地產(chǎn)企業(yè)宣告破產(chǎn)清算。雖然其中大多數(shù)只是中小型房企，但是行業(yè)的寒意已經(jīng)撲面而來。“活下去”，在今天的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)越來越現(xiàn)實。

房地產(chǎn)是一個高負債的行業(yè)，很多公司的負債率都在80%以上，甚至超過90%，房地產(chǎn)企業(yè)以極少的自有資金來啟動開發(fā)項目，這種高杠桿的特點，要求開發(fā)商必須擁有很強的融資能力，否則就會陷入資金鏈斷裂的風(fēng)險之中。

過去20年來，由于房地產(chǎn)市場銷售火爆，快速的銷售回款加上豐富的融資渠道，使得房地產(chǎn)行業(yè)能夠一直在高杠桿的刀尖上跳舞，除了少數(shù)極其激進的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂，大多數(shù)房企基本上都賺得盆滿缽滿，破產(chǎn)只是行業(yè)的個例。但是隨著房地產(chǎn)行業(yè)迎來歷史性拐點，破產(chǎn)正在從一個個少數(shù)個案形成星火燎原之勢。

從現(xiàn)金流來看，目前的房地產(chǎn)企業(yè)正面臨雙重打擊。首先是銷售回款越來越慢，今年上半年，房地產(chǎn)銷售面積一直處于負增長，銷售額雖然還沒有進入負增長區(qū)間，但是增速也從去年兩位數(shù)的增長降到只有5.6%，如果銷售頹勢無法逆轉(zhuǎn)，銷售額的負增長也只是時間問題。在過去銷售旺盛的背景下，開發(fā)商們可以快速滾動開發(fā)，將資金使用到極致，但是一旦銷售遇冷，開發(fā)商的資金無法快速回籠，開發(fā)商的運轉(zhuǎn)模式就將遭遇重大打擊。

從過去20年的房地產(chǎn)發(fā)展歷史來看，房地產(chǎn)行業(yè)也經(jīng)常遇到銷售暫時遇冷的時刻，但是開發(fā)商大都通過其他融資渠道，維持現(xiàn)金流的正常運轉(zhuǎn)，但是這一次，開發(fā)商的融資面臨前所未有的壓力，以前的模式難以運轉(zhuǎn)。無論是銀行貸款、房地產(chǎn)信托、債券還是私募等傳統(tǒng)融資渠道全面萎縮，在境內(nèi)融資收緊的背景下，很多開發(fā)商不得不去境外高息融資，境外融資已經(jīng)成為很多開發(fā)商的主要融資渠道，即使境外融資的成本已經(jīng)高達兩位數(shù)，開發(fā)商們也只能無奈接受，否則要面臨更殘酷的命運。即便如此，境外融資也并非萬能藥，在當前背景下依然受到了監(jiān)管調(diào)控。7月中旬，發(fā)改委發(fā)布《對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請備案登記有關(guān)要求的通知》，要求房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)。這也就意味著，即使是從境外融資，實際用途也要受到嚴格限制，不能隨便用于境內(nèi)的開發(fā)業(yè)務(wù)。

在融資越來越難的背景下，今明兩年，房地產(chǎn)企業(yè)將迎來償債高峰期。2015年，管理層為了鼓勵債券市場發(fā)展，對公司債的發(fā)行大幅松綁，對發(fā)債主體的門檻大幅降低，此前只有境內(nèi)外上市公司才能發(fā)行公司債，新規(guī)將符合條件的非上市公司也納入其中。加之當年股災(zāi)之后資金無處可去，導(dǎo)致大量資金涌入債券市場，債券市場的發(fā)行規(guī)模在當年出現(xiàn)井噴。房地產(chǎn)企業(yè)借這一輪債券牛市大規(guī)模融資，但是現(xiàn)在開始陸續(xù)進入還債高峰期。有市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前國內(nèi)房企的負債總額接近20萬億元，其中2019年和2020年是償債高峰，大概有12萬億元將在今明兩年陸續(xù)到期。

對很多開發(fā)商而言，既要面對銷售回款放慢的壓力，融資渠道又大幅萎縮，同時還要償還即將到期的債務(wù)，很多企業(yè)其實已經(jīng)來到了生死存亡的關(guān)口，今年將近300家企業(yè)破產(chǎn)，預(yù)示著行業(yè)風(fēng)暴已經(jīng)到來。

對房地產(chǎn)企業(yè)而言，在現(xiàn)金流高度緊張的背景下，不同企業(yè)有不同的應(yīng)對方式，一些小型開發(fā)商由于實力有限，在現(xiàn)金流壓力面前可能只有破產(chǎn)一條路可走，從今年破產(chǎn)的開發(fā)商來看，大多數(shù)是一些不知名的開發(fā)商，其中知名度最高的是銀億集團，這家上市公司名列全國房企500強，掌門人一度還是寧波首富。對于一些大型開發(fā)商，可以通過項目轉(zhuǎn)讓甚至股權(quán)轉(zhuǎn)讓來緩解現(xiàn)金流壓力。過去幾年，很多知名的開發(fā)商都通過這種斷臂求生的方式度過危機，比如兩年前萬達將旗下文旅資產(chǎn)出售給融創(chuàng)，獲得了寶貴的數(shù)百億元現(xiàn)金。但是并非所有的企業(yè)都有這么雄厚的資產(chǎn)，很多實力不濟的中小企業(yè)會率先被收購或破產(chǎn)，然后向更大規(guī)模的房企蔓延。

2014年，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)也曾陷入低谷，當時有大量房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，破產(chǎn)數(shù)量甚至超過了今年，很多房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士陷入前所未有的悲觀之中。不過隨著當時政策層面開始對房地產(chǎn)救市，地方政府取消限購，央行下調(diào)房貸利率，房地產(chǎn)市場很快走出寒冬，并且在2016年迎來了史上最瘋狂的一輪上漲，當年很多一度以為必死無疑的房企，最終還是等來了春天。不過這一次，歷史重演的可能性已經(jīng)很低。中美貿(mào)易摩擦爆發(fā)之后，越來越多的人認識到實業(yè)立國的重要性，房地產(chǎn)行業(yè)在中國經(jīng)濟的地位明顯下降，只要中國經(jīng)濟不再重新刺激房地產(chǎn)行業(yè)，很多資金鏈緊張的房企，估計可能將難以熬過這個冬天。

目前我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共有將近10萬個，按照黃奇帆的預(yù)計，未來十幾年將消失三分之二，這意味著房地產(chǎn)的破產(chǎn)潮才剛剛開始。