棚改計劃“腰斬”，四川這些城市還值得買嗎？

 近期，隨著財政部發(fā)布《關于下達2019年中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程專項資金預算的通知》，2019年各地的棚改計劃隨之揭曉。據統(tǒng)計，2019年我國各地棚戶區(qū)改造任務約285萬套，這一數(shù)字不僅遠低于外界預期的450萬套，與2018年的626萬套相比，無異于“腰斬”。

“跌多漲少”，棚改退潮早有征兆

從克爾瑞地產研究中心的統(tǒng)計數(shù)據來看，除了福建、天津、廣西、廣東、西藏等為數(shù)不多的省份保持著棚改計劃同比增長，其余的31個省區(qū)市均不同程度下跌，過半省份跌幅超過50％，其中山東、河南等幾個棚改大省跌幅尤為顯著。

事實上，今年棚改規(guī)模的縮減并非毫無征兆。2018年開始收緊的棚改貨幣化安置，就已明確釋放出一個重要的信號：棚改將逐步退潮！

縱觀棚改三年規(guī)劃總量，2015年-2017年為1800萬套，年均600萬套，2018年-2020年為1500萬套，年均500萬套，相當于每年要減少100萬套；再聚焦到年度計劃，2018年為580萬套，那么2019年、2020年就應該保持在460萬套。但事實上2018年，全國棚改實際完成量達到了626萬套，創(chuàng)下107.4%目標完成率新高，前期的超額完成也增加了后期縮量的必要性。

按照計劃，到2020年全國性的棚改將基本完成。不可否認的是，這一大規(guī)模發(fā)端于2008年的重大民生工程，曾經在很大程度上承擔了改善民生及拉動投資的雙重任務。但棚改走到今天，負面效應也已十分明顯：推高三四線城市房價及居民部門的杠桿率、產生新的房地產庫存等等。尤其是加劇了地方財政壓力，由于棚改需要資金支持，無論是獲取低息貸款還是舉債，都對地方政府形成不小的壓力，并且隨著房價上漲，貨幣化安置的成本開始大幅度提高，到了2017年，貨幣化安置費用已經是實物安置費用的160%，財政吃緊也是導致不少省份棚改縮量的重要原因。

四川這些城市，2019年都踩了“剎車”

毫無疑問，在棚改“腰斬”的背景下，最該關注的還是三四線城市的樓市。過去的很長一段時間內，棚改政策尤其是棚改貨幣化安置，被視為助推三四線樓市的主要動力。登高跌重，當棚改退潮之際，三四線城市又將走向何處？

通過對省內18個地級市的棚改計劃梳理，不難發(fā)現(xiàn)“跌多漲少”的棚改全國格局正在向各地級市延續(xù)。從已公布2019年棚戶改造計劃的12個地級市來看，過半城市的棚改目標相較2018年建成量有所下降，其中降幅最大的為廣安市，降幅達到80%；綿陽、內江、資陽、達州等幾個城市則上調了棚改目標。

尤其值得關注的是，南充市雖然棚改計劃跌幅為13%，但絕對值仍保持在39000套，約占全省目標的四分之一。不僅如此，3月13日南充還出現(xiàn)在了中國住房和城鄉(xiāng)建設部公布的2018年棚戶區(qū)改造工作擬激勵城市名單之中。這個名單不僅意味著對2018年當?shù)嘏锔墓ぷ鞒晒�的肯定，更深層次來講這些城市還將在下一年安排中央補助及配套基礎建設有關資金時，獲得適當獎勵或傾斜支持，這其中就有覆蓋棚改貨幣化的中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程專項資金。對南充的樓市而言這意味著什么，自然不言而喻。

雖然目前階段性去庫存任務已基本完成，并且從市場預期層面來看，棚改對房地產銷售的促進作用正在消弭，但縱觀省內三四線城市的樓市，仍比想象的要復雜。

以綿陽為例，作為統(tǒng)計范圍內唯一一個棚改增幅超50%的城市，綿陽樓市的火熱可以從近期引發(fā)轟動的兩場土拍之中一窺，4月30日和5月8日綿陽游仙區(qū)分別成交兩宗高地價地塊，成交樓面價分別達到4676.74元/平米和5615.07元/平米，甚至綿陽當?shù)貥I(yè)內人士表示，按照地價推算這兩宗地塊呈現(xiàn)后價格或可破萬。 

現(xiàn)在，這樣的例子在川內不少三四線城市絕非個案：4—5月份，宜賓市主城區(qū)三次土拍單價全線破萬；一季度南充市主城區(qū)出讓13宗商住用地，成交金額達53.06億……然而它們在2019年都處于棚改縮量的階段，顯然這些城市地價、房價的火熱已經無法簡單歸結于棚改的作用力。

同樣以綿陽為例，根據官方統(tǒng)計的數(shù)據：綿陽地區(qū)人口，2005年為540萬，2017年底為485.70萬，12年時間流失了54.3萬。綿陽主城區(qū)、成都、沿海城市吸納了這其中的大多數(shù)。在這12年間，綿陽主城區(qū)擴張勢頭驚人。2005年，綿陽主城區(qū)常住人口為80萬左右，2017年底，綿陽主城區(qū)常住人口為138.1萬，12年時間盡增58.1萬。

就在今年《2019年新型城鎮(zhèn)化建設重點任務》發(fā)布，城鎮(zhèn)化的總體思路有了調整。允許大城市進一步開放，特別是300萬人口以下的城市要全面取消落戶限制，同時對于人口流出和資源枯竭的城市，提出發(fā)展“收縮型城市”。這也就意味著，推動三四線城市的棚改已不再有城鎮(zhèn)化意義了。作為省內僅有的100萬—300萬的Ⅱ型大城市6個之一，綿陽也將直接受惠于這一政策。而這或許能解釋綿陽等城市樓市持續(xù)火熱的原因。

當棚改的光環(huán)褪去，城鎮(zhèn)化率為三四線城市帶來了新的機遇，也讓它們形成了明顯的分化。小城鎮(zhèn)的人口要向城市聚集，最終發(fā)展出更多的大城市和大規(guī)模的產業(yè)集群�？梢灶A計的是，未來處于重點城市群、具備吸附力的三四線城市將形成人口、資本的集聚力，從而帶動樓市發(fā)展，收縮型三四線及以下城市則將面臨樓市萎縮的風險。