“商住房”難脫手：個人理性與集體理性對峙的代價

 “我的房子賣不掉了，因為它叫‘商住房’。”中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 2015年8月~2017年3月，北京商住房成交套數(shù)為89690套，在樓市嚴控20個月后，2017年4月~2018年11月，北京商住房成交僅5409套，成交量同比暴跌了94%。不僅成交量大幅萎縮，單位成交房價也幾近攔腰折斷。北京知名商住房中弘北京像素，房屋報價已經(jīng)從接近7萬元/平方米降到4萬元/平方米左右。

事到如今，最苦不堪言的是前兩年剛買過商住房，如今有改善型住房需求的業(yè)主。政策環(huán)境的變化，使得自己的商住房突然由“香餑餑”變成了“燙手山芋”。業(yè)主本認為手里握的是珍珠能升值，到頭來卻發(fā)現(xiàn)不被市場承認。

“商住房”是很微妙的概念，在土地性質(zhì)上屬于商業(yè)地產(chǎn)，卻被開發(fā)商包裝成住房進行出售。不只北京，上海、廣州、深圳、成都等城市都有類似的房子。對于商住房的解釋有兩種，一種是既可以作為店面，也可以作為住房，另一種解釋是樓下是店面，樓上是住房。從法律上來說，商業(yè)用地改為住宅的行為是違法的，2017年國家更是明確規(guī)定“商業(yè)、辦公項目，不得擅自改變?yōu)榫幼∮猛?rdquo;。

但是，由于土地供給量下降，住房需求旺盛，加之政策也沒有對商住房購買資格嚴格限制，商住房發(fā)展一度火熱。

當(dāng)然，商住房發(fā)展火熱的另一個重要原因是此前商業(yè)房地產(chǎn)銷售困難，為了規(guī)避風(fēng)險實現(xiàn)資金的迅速回籠，開發(fā)商會將囤積的商業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅項目，并以酒店式公寓或者商務(wù)公寓的形式銷售。

數(shù)據(jù)顯示，在過去的10年，北京商住房成交量約為40萬套，其中商改住占25萬套。2016年以前，商住房產(chǎn)品成交占比不到30%，但2016年竟達到59%，商住房火熱程度可見一斑。不過，也正是這樣的火爆場面，使得商住房規(guī)模盲目擴大，純住宅供應(yīng)不足，商住房庫存卻迅速增加。雖然從某種程度上來說，商住房滿足了部分住房需求，緩解了市場供需緊張，但它也是房價上漲的重要幕后推手。

從政策層面看，2011年國家開始實施限購政策，2016年~2017年國家對房地產(chǎn)市場也是采取逐步收緊的政策。反觀商住房的房價可以發(fā)現(xiàn)，純住宅市場的政策收緊，反而給商住房創(chuàng)造出了利好，使商住房灰色利潤空間不斷擴張。

商住房的存在，一度對于解決個人住房問題確實有所裨益。但是，其不利于整個市場的穩(wěn)定和房價調(diào)控政策的實施。而要想建立個人住房的長效機制，最終還要依賴于市場的穩(wěn)定和合理的房價，對于商住房的“熱衷”，最后結(jié)果是損失最優(yōu)選擇。如今商住房難以脫手，就是個人理性與集體理性對峙的代價。

客觀地說，依法依規(guī)規(guī)范商住房是必須的，其本身并沒有太多需要指責(zé)的地方。不過，公共政策需要平衡各方利益，尤其由于歷史原因，商住房購買者已經(jīng)形成了一個龐大的群體，很多城市大量存在商住房的情況，要兼顧購買者的合理利益，考慮他們改善居住的合理需求。

“法不溯及既往”是一項基本的法治原則。在我國，“法無溯及力”同樣適用于民法、刑法、行政法等方面。通俗地講，就是不能用今天的規(guī)定去約束昨天的行為，這有利于維護社會秩序的穩(wěn)定性，保護人們期待的信賴利益。解決“商住房”等歷史遺留問題，或許可以參考這種通行的法治思維，給原有“商住房”更多一些出口。