多地官宣將“取消公攤”，專家：可提高購(gòu)房品質(zhì)，增強(qiáng)購(gòu)房積極性

 12月12日，衡陽(yáng)市自然資源和規(guī)劃局、衡陽(yáng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、衡陽(yáng)市發(fā)展和改革委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于全市商品房銷售實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的通知》。明確自2025年1月1日起，衡陽(yáng)市商品房銷售實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。

根據(jù)通知，套內(nèi)建筑面積即專有建筑面積，由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積和套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。

12月17日，河北省張家口市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等四部門(mén)聯(lián)合發(fā)布關(guān)于印發(fā)《關(guān)于推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》的通知。

文件提出，落實(shí)取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)政策，取消商品房銷售價(jià)格限價(jià)機(jī)制。鼓勵(lì)實(shí)行“現(xiàn)房銷售”，逐步推進(jìn)“取消公攤”。

今年以來(lái)，從地方政府到開(kāi)發(fā)商，都在用不同方式取消公攤。零公攤時(shí)代距離我們?cè)絹?lái)越近。

有多個(gè)地方政府提出，要求探索按照套內(nèi)面積計(jì)算房?jī)r(jià)，并且已經(jīng)有個(gè)別地方政府開(kāi)始正式實(shí)施。

多地取消公攤

在部分二三線城市，一批標(biāo)榜“零公攤”“得房率超100%”項(xiàng)目正高調(diào)入市。

此前，廣東省肇慶市率先發(fā)布商品房實(shí)行按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的通知。很快，該話題引發(fā)了熱烈討論，關(guān)于取消公攤會(huì)不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲等話題，登上了熱搜榜。

圖自廣東肇慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

公攤面積過(guò)大、導(dǎo)致得房率過(guò)低，一直是讓購(gòu)房者頭痛的問(wèn)題。

2022年有媒體報(bào)道，有購(gòu)房者抱怨，110平方米的房子，到手卻發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積只有60多平方米；購(gòu)房時(shí)銷售人員口頭承諾的31%公攤面積，收房時(shí)卻變成了46%……如此巨大的“操作空間”，顯然重挫了購(gòu)房者的知情權(quán)，這必然會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)混亂——購(gòu)房者無(wú)從得知真實(shí)的“商品質(zhì)量”，當(dāng)然會(huì)茫然無(wú)措，從而抑制自身的消費(fèi)、投資愿望。

從近些年的政策看，取消公攤漸漸成了一種共識(shí)。2019年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官網(wǎng)發(fā)布了《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見(jiàn)稿）》，其中就指出“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”。而近些年這一趨勢(shì)明顯加快，今年以來(lái)，廣東肇慶、湖南湘潭等地開(kāi)始要求房企按住房套內(nèi)面積（不含公攤面積）計(jì)價(jià)宣傳銷售；浙江杭州也出臺(tái)規(guī)定，杭州新成交宅地均可以享受面積認(rèn)定新規(guī)，比如封閉式陽(yáng)臺(tái)只算一半面積，開(kāi)放式風(fēng)雨連廊不計(jì)容等，著重提高得房率。

從網(wǎng)絡(luò)留言看，這些措施也基本得到了大眾的肯定。這也很好理解，“所購(gòu)即所得”“一分價(jià)錢一分貨”，實(shí)在是再基礎(chǔ)不過(guò)的常識(shí)，沒(méi)有理由到房產(chǎn)這就不適用了。

讓“零公攤”得以流行的，是越來(lái)越多的城市開(kāi)始松綁建筑設(shè)計(jì)規(guī)則。去年年底以來(lái)，廣州、合肥、長(zhǎng)沙、佛山、肇慶等多地城市出臺(tái)明確新規(guī)，通過(guò)放松陽(yáng)臺(tái)尺寸限制、鼓勵(lì)露臺(tái)等半開(kāi)放式設(shè)計(jì)、支持空中綠化面積不計(jì)入容積率等方式，側(cè)面助推開(kāi)發(fā)商提升項(xiàng)目得房率。

公攤面積這一概念并非我國(guó)首創(chuàng)，歐美國(guó)家亦有類似制度。然而，我國(guó)的公攤涵蓋范圍遠(yuǎn)超他國(guó)。在國(guó)外，多局限于電梯、樓梯等垂直交通區(qū)域，而我國(guó)除這些外，還囊括小區(qū)大堂、門(mén)廳、走道等水平交通空間，以及物業(yè)管理用房、設(shè)備間等公共設(shè)施區(qū)域。

我國(guó)公攤系數(shù)明顯偏高。像北京商品住宅平均公攤系數(shù)達(dá) 23%，上海超 20%，廣州約 19%，相比之下，美國(guó)平均僅 15%左右，法國(guó)更是低至 10%出頭。

可提高購(gòu)房品質(zhì)，增強(qiáng)購(gòu)房積極性

專家表示，多地接連出臺(tái)政策說(shuō)明取消公攤是2025年的一項(xiàng)重要工作。買房政策會(huì)有重要的變化和調(diào)整，但總體來(lái)講，這些政策能夠提高購(gòu)房品質(zhì)，提升買房信心，增強(qiáng)購(gòu)房積極性。取消公攤后，購(gòu)房者能更清楚地知道自己的錢花在哪里，買到的面積也能真正拿到手。

然而，取消公攤并不意味著房?jī)r(jià)會(huì)因此下跌。有觀點(diǎn)認(rèn)為，取消公攤僅僅是取消了公攤面積的計(jì)算模式，將公攤的“價(jià)格”并入到現(xiàn)在的房?jī)r(jià)之中。因此，商品房的“銷售價(jià)”非但不會(huì)降，反而可能會(huì)因此提高一點(diǎn)。但與此同時(shí)，“二手房”的價(jià)格可能會(huì)相應(yīng)降低，進(jìn)一步拉開(kāi)二手房和新房的價(jià)格差距。此外，取消公攤計(jì)費(fèi)后，物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等也將按照套內(nèi)面積來(lái)收取，這在一定程度上能給全國(guó)的老百姓“降點(diǎn)壓”，讓大家省點(diǎn)錢。但物業(yè)公司可能會(huì)提高物業(yè)費(fèi)單價(jià)來(lái)彌補(bǔ)損失，這也將帶動(dòng)“物業(yè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)”的樹(shù)立與落地。

取消公攤面積計(jì)價(jià)模式的改革，不僅是為了單純促進(jìn)商品房銷售，更是服務(wù)于多項(xiàng)戰(zhàn)略目標(biāo)。這一改革有助于提高購(gòu)房者的權(quán)益保障，讓購(gòu)房者能更清晰地了解自己的購(gòu)房成本。同時(shí)，也有助于推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，提升購(gòu)房者的信心和積極性。

人們也期待著“取消公攤”的措施能夠更大范圍、更快速度地鋪開(kāi)，盡快形成房地產(chǎn)市場(chǎng)新的行規(guī)，起到重塑業(yè)態(tài)的作用，進(jìn)而形成一個(gè)更加健康、持續(xù)的產(chǎn)業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)模式。