差別化信貸政策穩(wěn)定住房消費(fèi)預(yù)期

 5月15日，中國人民銀行、中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》明確，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）減20個(gè)基點(diǎn)。

　　專家指出，此舉是在堅(jiān)持“房住不炒”定位下，支持各地從實(shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)調(diào)控政策，支持剛性和改善性住房需求，有助于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。對個(gè)人來說，如所在城市政策下限和銀行具體執(zhí)行利率跟隨全國政策同步下調(diào)，居民家庭申請貸款購買首套普通自住房時(shí)，利息支出會(huì)有所減少。

　　利率調(diào)整傳遞“穩(wěn)”的信號(hào)

　　今年4月份，住戶住房貸款出現(xiàn)了負(fù)增長，減少605億元，同比少增4022億元。招聯(lián)金融首席研究員董希淼認(rèn)為，當(dāng)前，下調(diào)首套房貸利率具有緊迫性，一方面有助于穩(wěn)定居民住房消費(fèi)預(yù)期，激發(fā)新的住房消費(fèi)需求；另一方面有助于傳遞“穩(wěn)”的信號(hào)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。此外，也有助于降低住房消費(fèi)支出，提振居民消費(fèi)意愿和能力。

　　個(gè)人住房貸款利率政策是房地產(chǎn)長效機(jī)制和差別化住房信貸政策的重要內(nèi)容。光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華表示，央行下調(diào)首套住房貸款利率定價(jià)下限，有助于進(jìn)一步優(yōu)化商業(yè)銀行房貸利率自律定價(jià)機(jī)制，擴(kuò)大部分區(qū)域商業(yè)銀行房貸利率定價(jià)空間，也符合當(dāng)前部分區(qū)域房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況。

　　董希淼認(rèn)為，受國內(nèi)外復(fù)雜多變形勢影響，當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)下行壓力仍然較大，房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)有所積聚。因此，有必要從供給側(cè)和需求側(cè)兩端同時(shí)發(fā)力，調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)金融政策，以進(jìn)一步提振房地產(chǎn)市場信心，激發(fā)住房消費(fèi)需求。

　　值得注意的是，本次調(diào)整主要針對全國層面首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。東方金誠首席宏觀分析師王青認(rèn)為，在“房住不炒”定位不變的背景下，本次房貸利率調(diào)整釋放的信號(hào)是重點(diǎn)鼓勵(lì)剛需，繼續(xù)遏制投資投機(jī)需求。

　　遵循因城施策原則

　　全國首套房商貸利率下限下調(diào)后，各地首套房利率是否同步調(diào)整，是人們關(guān)注的焦點(diǎn)問題。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，是否同步調(diào)整主要取決于各地的具體實(shí)際。

　　中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾介紹，我國房地產(chǎn)市場區(qū)域特征明顯，個(gè)人住房貸款利率的確定遵循“因城施策”原則，采用“全國+地方+銀行”三層確定機(jī)制。

　　以利率下限為例，此前，全國層面首套房貸利率不得低于相應(yīng)期限的LPR，二套房貸利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)，這是全國都要遵守的下限政策；人民銀行各省分支機(jī)構(gòu)按照“因城施策”原則，指導(dǎo)省級市場利率定價(jià)自律機(jī)制，在全國政策下限基礎(chǔ)上，確定轄內(nèi)每個(gè)城市的貸款利率加點(diǎn)下限，這是本城市范圍內(nèi)都要遵守的下限。實(shí)踐中，多數(shù)城市直接采用了全國下限，沒有額外再做加點(diǎn)要求；銀行結(jié)合自身經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等，明確利率的定價(jià)規(guī)則，在各城市利率政策下限基礎(chǔ)上，合理確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數(shù)值，這是完全市場化的經(jīng)營決策。

　　上述《通知》明確，在全國統(tǒng)一的貸款利率下限基礎(chǔ)上，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)按照“因城施策”原則，指導(dǎo)各省級市場利率定價(jià)自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場形勢變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

　　專家表示，這意味著各地既可以選擇跟隨全國下限下調(diào)，也可保持不動(dòng)或適度上調(diào)，維持區(qū)域房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。在城市貸款利率下限基礎(chǔ)上，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)結(jié)合自身經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等因素，合理確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數(shù)值。

　　今年3月份以來，由于市場需求走弱，全國已有100多個(gè)城市的銀行根據(jù)市場變化和自身經(jīng)營情況，自主下調(diào)了房貸利率，平均幅度在20個(gè)到60個(gè)基點(diǎn)不等。此外，部分省級市場利率定價(jià)自律機(jī)制也配合地方政府的調(diào)控要求，根據(jù)城市實(shí)際情況，下調(diào)了本城市首付比例下限和利率下限。

　　降低剛需購房成本

　　此次政策調(diào)整后，全國層面首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限由不低于相應(yīng)期限LPR調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)，按4月20日發(fā)布的5年期以上LPR計(jì)算，為4.4%。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，首套房商貸利率下限下調(diào)有助于進(jìn)一步降低購房成本。同時(shí)，結(jié)合近期各地政策調(diào)整，客觀上可以進(jìn)一步減輕剛需群體的購房壓力。

　　具體來看，如所在城市政策下限和銀行具體執(zhí)行利率跟隨全國政策同步下調(diào)，居民家庭申請貸款購買首套普通自住房時(shí)，利息支出會(huì)有所減少。業(yè)內(nèi)專家推算，按貸款金額50萬元、期限30年、等額本息還款估算，利率下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，平均每月可減少月供支出約60元，未來30年內(nèi)共減少利息支出約2萬元。

　　不過，專家提醒，《通知》主要針對新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款，存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。

　　“應(yīng)考慮如何進(jìn)一步采取更多支持政策滿足改善性住房需求。”董希淼建議，目前，多數(shù)商業(yè)銀行已經(jīng)對個(gè)人住房貸款政策進(jìn)行了微調(diào)，比如降低貸款利率、加快放款速度等，但這些調(diào)整主要集中在滿足首套住房消費(fèi)需求。下一步，在滿足改善性住房需求上，應(yīng)采取更多的支持政策，如適當(dāng)放寬貸款條件，對已經(jīng)結(jié)清貸款的購房者采取靈活的認(rèn)定政策。金融管理部門應(yīng)適時(shí)優(yōu)化相應(yīng)監(jiān)管要求，支持商業(yè)銀行更好地服務(wù)改善性住房消費(fèi)者，如降低二套房首付比例、調(diào)整二套房貸款利率加點(diǎn)等。同時(shí)，商業(yè)銀行要加快產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新，探索滿足老年人、新市民等群體住房消費(fèi)需求。（ 陳果靜）