國(guó)家不再壟斷住宅用地供應(yīng)　房?jī)r(jià)會(huì)跌嗎？

政府作為住宅用地唯一供應(yīng)者的局面將被逐步改變。

1月15日,國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明說(shuō),中國(guó)將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下,非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法,深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn),推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購(gòu)并舉的住房制度,讓全體人民住有所居。

這句話的重點(diǎn)是,非房地產(chǎn)企業(yè),如果手中有地,是可以用來(lái)建設(shè)住宅的。

這也意味著,政府不再是住宅用地的唯一供給者。

除此之外,姜大明還提到,中國(guó)將探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”,落實(shí)宅基地集體所有權(quán),保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán),適度放活宅基地使用權(quán)。但城里人到農(nóng)村買(mǎi)宅基地的口子不能開(kāi),嚴(yán)格禁止下鄉(xiāng)人員利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會(huì)所等。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員李國(guó)祥向中新社國(guó)是直通車(chē)表示,增加住宅用地供應(yīng)主體,對(duì)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲有積極意義,而放活宅基地使用權(quán),可以讓農(nóng)民分享土地帶來(lái)的增值收益。

壟斷如何被打破?

先來(lái)看一下壟斷是如何被打破的?

在中國(guó),土地所有權(quán)有兩種,國(guó)有和集體所有。城市土地一律國(guó)有,農(nóng)村土地,除國(guó)有部分外,歸集體所有。

也許會(huì)有人認(rèn)為,城市土地價(jià)格高企,農(nóng)村土地相對(duì)便宜,為何不到農(nóng)村買(mǎi)地建房。

但事實(shí)上,中國(guó)《土地管理法》明確規(guī)定,農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。

換句話說(shuō),在農(nóng)村買(mǎi)地建設(shè)商品房,本身屬于違法行為。小產(chǎn)權(quán)房,即是一類(lèi)。

那么,允許非房地產(chǎn)企業(yè)提供住宅用地,是否意味著中國(guó)土地制度將迎來(lái)大的變革?

并非那么簡(jiǎn)單!

首先,集體建設(shè)用地可以用來(lái)建設(shè)住宅,但住宅并不等于商品房。“利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房”,意思是說(shuō),可以用來(lái)租,但不能賣(mài),不過(guò)也算是住房。

2017年,全國(guó)就有13個(gè)城市開(kāi)展此類(lèi)試點(diǎn)工作。

其次,從政策設(shè)計(jì)到政策落地還有一段距離。土地制度要真正實(shí)現(xiàn)變革,李國(guó)祥認(rèn)為,一個(gè)待解決為問(wèn)題是,如何平衡地方政府的利益。

從這個(gè)角度看,政策在實(shí)際操作過(guò)程中若能取得好的效果,更具現(xiàn)實(shí)意義。

最后,土地制度真正實(shí)現(xiàn)變革,一定是以法律的形式確定下來(lái)。目前,中國(guó)《土地管理法》在住宅用地供應(yīng)方面仍有嚴(yán)格要求。

房?jī)r(jià)會(huì)跌嗎?

再來(lái)說(shuō)打破壟斷,房?jī)r(jià)會(huì)跌嗎?

從姜大明的講話中可以看出,“研究制定”和“探索”也是關(guān)鍵詞。換句話說(shuō),這只是一個(gè)開(kāi)始,未來(lái)的住宅用地供給還要一步步探索。

李國(guó)祥認(rèn)為,改革是一個(gè)探索的過(guò)程,對(duì)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響,有待進(jìn)一步觀察。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,當(dāng)前集體建設(shè)用地建設(shè)住宅,主要涉及租賃住房,對(duì)購(gòu)買(mǎi)商品房的人們來(lái)說(shuō),影響不大。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則提醒,住宅用地供應(yīng)放開(kāi)有一個(gè)大前提:權(quán)屬不變、符合規(guī)劃。從這個(gè)角度看,距離真正實(shí)現(xiàn)土地制度改革還有一段距離。

事實(shí)上,2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)怎么走,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)有了明確表述:

加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃,保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益,支持專(zhuān)業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制,保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性,分清中央和地方事權(quán),實(shí)現(xiàn)差別化調(diào)控。