國家不再壟斷住宅用地供應(yīng)　房價(jià)會跌嗎？

政府作為住宅用地唯一供應(yīng)者的局面將被逐步改變。

1月15日,國土資源部部長姜大明說,中國將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下,非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法,深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn),推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居。

這句話的重點(diǎn)是,非房地產(chǎn)企業(yè),如果手中有地,是可以用來建設(shè)住宅的。

這也意味著,政府不再是住宅用地的唯一供給者。

除此之外,姜大明還提到,中國將探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”,落實(shí)宅基地集體所有權(quán),保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán),適度放活宅基地使用權(quán)。但城里人到農(nóng)村買宅基地的口子不能開,嚴(yán)格禁止下鄉(xiāng)人員利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會所等。

中國社會科學(xué)院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員李國祥向中新社國是直通車表示,增加住宅用地供應(yīng)主體,對抑制房價(jià)過快上漲有積極意義,而放活宅基地使用權(quán),可以讓農(nóng)民分享土地帶來的增值收益。

壟斷如何被打破?

先來看一下壟斷是如何被打破的?

在中國,土地所有權(quán)有兩種,國有和集體所有。城市土地一律國有,農(nóng)村土地,除國有部分外,歸集體所有。

也許會有人認(rèn)為,城市土地價(jià)格高企,農(nóng)村土地相對便宜,為何不到農(nóng)村買地建房。

但事實(shí)上,中國《土地管理法》明確規(guī)定,農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。

換句話說,在農(nóng)村買地建設(shè)商品房,本身屬于違法行為。小產(chǎn)權(quán)房,即是一類。

那么,允許非房地產(chǎn)企業(yè)提供住宅用地,是否意味著中國土地制度將迎來大的變革?

并非那么簡單!

首先,集體建設(shè)用地可以用來建設(shè)住宅,但住宅并不等于商品房。“利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房”,意思是說,可以用來租,但不能賣,不過也算是住房。

2017年,全國就有13個(gè)城市開展此類試點(diǎn)工作。

其次,從政策設(shè)計(jì)到政策落地還有一段距離。土地制度要真正實(shí)現(xiàn)變革,李國祥認(rèn)為,一個(gè)待解決為問題是,如何平衡地方政府的利益。

從這個(gè)角度看,政策在實(shí)際操作過程中若能取得好的效果,更具現(xiàn)實(shí)意義。

最后,土地制度真正實(shí)現(xiàn)變革,一定是以法律的形式確定下來。目前,中國《土地管理法》在住宅用地供應(yīng)方面仍有嚴(yán)格要求。

房價(jià)會跌嗎?

再來說打破壟斷,房價(jià)會跌嗎?

從姜大明的講話中可以看出,“研究制定”和“探索”也是關(guān)鍵詞。換句話說,這只是一個(gè)開始,未來的住宅用地供給還要一步步探索。

李國祥認(rèn)為,改革是一個(gè)探索的過程,對市場會產(chǎn)生怎樣的影響,有待進(jìn)一步觀察。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,當(dāng)前集體建設(shè)用地建設(shè)住宅,主要涉及租賃住房,對購買商品房的人們來說,影響不大。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則提醒,住宅用地供應(yīng)放開有一個(gè)大前提:權(quán)屬不變、符合規(guī)劃。從這個(gè)角度看,距離真正實(shí)現(xiàn)土地制度改革還有一段距離。

事實(shí)上,2018年房地產(chǎn)市場會怎么走,中央經(jīng)濟(jì)工作會議已經(jīng)有了明確表述:

加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃,保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益,支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制,保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性,分清中央和地方事權(quán),實(shí)現(xiàn)差別化調(diào)控。