蘇州四大行發(fā)新規(guī)：8月起 不滿5年提前還房貸將收違約金

     從8月1日開始，位于江蘇蘇州的中、農(nóng)、工、建四大銀行的分支機(jī)構(gòu)一致出臺(tái)新的房產(chǎn)貸款規(guī)定：客戶若在5年內(nèi)提前還款，將被收取違約金。

　　違約金=提前還款金額×月利率×6。舉例來(lái)說(shuō)，如果提前還10萬(wàn)元，違約金2940元；提前還100萬(wàn)元，違約金29400元。那么，提前還款將收取違約金的行為是否合理呢？

　　記者第一時(shí)間致電蘇州中行、農(nóng)行、工行和建行，四大行均回復(fù)：消息屬實(shí)，“違約金”新規(guī)從8月1日?qǐng)?zhí)行。建設(shè)銀行蘇州分行客服人員說(shuō)，在貸款發(fā)放后的60個(gè)月內(nèi)，申請(qǐng)?zhí)崆斑�款，會(huì)收違約金。所收違約金額是提前還款金額×貸款執(zhí)行月利率×6。

　　客服告訴記者，這一規(guī)定按照“老人老辦法，新人新辦法”實(shí)施，8月1日新受理的貸款，都會(huì)在貸款合同上注明該條款。在此之前辦理的貸款不受此條款影響。

　　那么，違約金新規(guī)對(duì)于蘇州的買房、賣房人群，有何影響呢？

　　在蘇州二手房市場(chǎng)，貸款未滿5年、提前還款的現(xiàn)象十分常見：房東通常需要把手上的房屋貸款結(jié)清了，才能夠做產(chǎn)權(quán)過戶。我愛我家蘇州市場(chǎng)部總監(jiān)周澤宇認(rèn)為，這個(gè)新規(guī)更大影響的是8月1日以后的買房群體，特別急于出手房屋套現(xiàn)的投資屬性的購(gòu)房人群；也會(huì)影響到部分短期內(nèi)換房改善需求的人群，因?yàn)榉课莸霓D(zhuǎn)手周期將會(huì)被拉長(zhǎng)。

　　在樓市評(píng)論員尹霄飛看來(lái)，新規(guī)的執(zhí)行在全省層面也有借鑒意義，不過，“羊毛出在羊身上”，房主也很可能將這部分違約成本轉(zhuǎn)嫁到買房人頭上。“如果是一個(gè)好地段或者學(xué)區(qū)房，他（房主）可能會(huì)很輕松地將成本增加到了購(gòu)房者的身上，當(dāng)然也會(huì)影響到交易的時(shí)效問題。”

　　周澤宇認(rèn)為，違約金新規(guī)一定程度上已經(jīng)體現(xiàn)類似于限售的意圖，對(duì)今后的短線貸款投資購(gòu)房行為，預(yù)計(jì)會(huì)起到一定的影響。

　　房貸不滿5年，提前還款將收取違約金，是否合法合理？從合法性角度而言，北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)趙秀池給出的答案是：合法，沒問題，而且也有一定合理性。

　　她說(shuō)，提前還款是否需要支付違約金是一個(gè)商業(yè)行為。因?yàn)榻栀J本身是市場(chǎng)行為，借款人與銀行簽合同時(shí)，合同中對(duì)提前還款是否收違約金一般有相應(yīng)的約定，是否收違約金主要是看合同約定。收違約金是銀行的習(xí)慣做法，從銀行穩(wěn)定收益的角度看，簽訂合同后，銀行會(huì)對(duì)資金的用途做規(guī)劃，“款貸給你了，要是提前還，等于打亂了它的計(jì)劃，它就要再重新做規(guī)劃、安排，所以收違約金也有一定的道理。”

　　專家的意思很明確，雙方有合同在先。昨天中午開始，一張《個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)提前還款客戶須知》的圖片，在蘇州購(gòu)房者的朋友圈流傳，須知明確規(guī)定，“您在我行辦理的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，在申請(qǐng)部分提前歸還本金或提前結(jié)清貸款時(shí)，我行將根據(jù)合同約定收取一定比例的提前還款違約金”，并規(guī)定，“部分提前還款的，每次還款金額不少于1萬(wàn)元，而且需為1萬(wàn)元的整數(shù)倍”。

　　須知最后，要求借款人對(duì)須知內(nèi)容無(wú)異議請(qǐng)簽名。也就是說(shuō)，簽名了就等于同意這樣的條款；但如果購(gòu)房人不簽名，銀行還會(huì)放貸嗎？雖然一紙合約規(guī)避了合法性的問題，但在銀行面前，購(gòu)房者的選擇空間并不大�？峙潞芏嗳藫�(dān)心銀行不放款或者慢放款，而只有簽字。

　　那么，這樣的做法是否合理呢？其他地方銀行怎么做的？易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，“提前還款就是要收取違約金的，這個(gè)規(guī)定在全國(guó)其他城市的商業(yè)銀行也是執(zhí)行的。”但是，其他地方規(guī)定的年限是多長(zhǎng)呢？

　　根據(jù)公開資料，部分銀行規(guī)定貸款不滿1年就提前還款的，會(huì)收取最高不超過6個(gè)月貸款的利息的違約金。超過1年提前還款的，將不收取違約金。

　　一位剛剛在深圳辦完房貸業(yè)務(wù)的購(gòu)房者告訴媒體，銀行規(guī)定，1年內(nèi)還款罰息3個(gè)月，2年內(nèi)罰息2個(gè)月，3年內(nèi)罰息1個(gè)月，3年之后就不罰息。北京部分銀行也是采取類似的條款。

　　蘇州四大銀行規(guī)定，超過5年時(shí)間提前還款才不收違約金。這個(gè)時(shí)間是不是太長(zhǎng)了？銀行為什么要這么做？是不是樓市調(diào)控政策的一部分？中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，蘇州四大銀行這樣的規(guī)定就是為了追求更高的利潤(rùn)，是銀行的自主行為，跟樓市調(diào)控沒關(guān)系。他說(shuō)，這個(gè)規(guī)定不是當(dāng)?shù)爻雠_(tái)的政策，它是窗口指導(dǎo)意見，可能很多人誤認(rèn)為是樓市調(diào)控政策。從規(guī)定本身而言，“5年”這個(gè)時(shí)間期限相對(duì)比較長(zhǎng)，很多城市之前有過類似的條款，但基本都是3年左右。

　　新規(guī)出臺(tái)會(huì)影響哪些人？投機(jī)需求的人，可以通過其他銀行貸款，當(dāng)然也可以全款；而且，經(jīng)過一系列的樓市調(diào)控政策的實(shí)施，真正投機(jī)需求的群體已經(jīng)很少。有分析認(rèn)為，新規(guī)出臺(tái)，恐怕更多會(huì)影響剛需，也就是那些房貸壓力大，過了兩三年之后，手頭稍微寬裕、想提前換一部分款項(xiàng)的人。

　　個(gè)貸已經(jīng)是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)了，5年的期限設(shè)定，當(dāng)然能更好地保障銀行的利益，規(guī)定的合法性無(wú)可厚非，但在樓市相對(duì)火熱的當(dāng)下，購(gòu)房者在房貸問題上的話語(yǔ)權(quán)有限，這樣做真的合理嗎？其他城市的銀行是否會(huì)效仿等都要打一個(gè)大大的問號(hào)。