一些地區(qū)價(jià)格上漲20%：誰在操縱北京房租上漲？

新華社照片，蘭州，2018年1月6日

這是在蘭州市城關(guān)區(qū)南河路拍攝的一處在建住宅（1月6日攝）。 新華社記者 范培珅 攝

“體驗(yàn)了一把待價(jià)而沽的感覺。”8月，隨著大量高校畢業(yè)生離校，租房價(jià)格也一再攀升。家住北京天通苑西二區(qū)的吳敏說自己一套100平方米的三居室在經(jīng)過中介兩輪談價(jià)之后，租金直線上升。“從我預(yù)期的每月7800元，直接漲到每月1萬元，租期11個(gè)月。”

計(jì)劃在近期租房的于麗華有著更加真切的感受：“今年北京的租房價(jià)格更貴，房子更難租。就連五環(huán)到六環(huán)之間，房租價(jià)格也比之前漲了20%。”

北京房租價(jià)格急劇上漲，誰在操縱房租上漲？ 記者對此展開了調(diào)查。

“價(jià)格環(huán)比要增加10%”

“幸虧我們下手早，不然現(xiàn)在租房太難了。往往都是上午看到價(jià)格合適的房子，下午就被租出去了。”剛剛簽約北京市一家事業(yè)單位的陳媛告訴記者，5月份，她和同學(xué)開始著手租房子，目前兩人在東城區(qū)租下了一套37.8平方米的小房子，租價(jià)5400元。“房子很舊，上世紀(jì)90年代的老房子，沒有電梯，但是仍然很搶手。”

“本來以為市區(qū)房租貴，就住稍微遠(yuǎn)一點(diǎn)，哪想到這么遠(yuǎn)房價(jià)也挺貴。”在通州區(qū)楊莊小區(qū)租住一套兩居室的陸鳴告訴記者，“預(yù)算兩三千元基本沒有房子可租，現(xiàn)在北京租房市場沒有洼地。”

記者在朝陽區(qū)和通州區(qū)幾家房屋中介走訪發(fā)現(xiàn)，目前除了合租價(jià)格能控制在每月2500～2900元之間，整租兩居室價(jià)格每月都在4800～5700元之間。

“這段時(shí)間是租房市場的高峰期，價(jià)格高很正常。”通州區(qū)萬達(dá)廣場附近的一家中介公司負(fù)責(zé)人告訴記者，從今年5月開始，北京房屋租賃成交量就在不斷攀升。“價(jià)格環(huán)比要增加10%，留給租客決策的時(shí)間也低于往年。畢竟群租房市場減少了，供給減少，需求量還在增加，租價(jià)不漲不可能。”

他給記者算了一筆賬，北京市規(guī)定出租房屋人均居住面積不得低于5平方米，每個(gè)房間居住人數(shù)不超過2人。“如果按照100平方米來算，原來能住20人，現(xiàn)在最多住6人。相當(dāng)于清理一套群租房，就減少兩套房源。”

鏈家研究院的數(shù)據(jù)顯示，從2017年8月～2018年2月，鏈家平臺新增租賃房源連續(xù)7個(gè)月環(huán)比下降，目前租賃新增供給僅為2017年的一半。

“搶到房源就是搶到財(cái)源”

“搶房的中介變多了，我現(xiàn)在還能收到高價(jià)收房源的宣傳單。”在朝陽區(qū)雙橋附近居住的王晨說，他剛剛將一套面積90平方米的房子以每月9500元的價(jià)格簽約給一家中介公司。“我這套房子是緊湊型三居室，基本不需要怎么改造就能直接出租，幾家中介都看上了這套房子和我談。”

王晨告訴記者，他在談的過程中發(fā)現(xiàn)，由于中低端租賃房源的缺乏，中介公司偏愛整套的大戶型，希望通過改造掛在平臺上供租戶選擇。“很多大戶型稍微改造一下，就可以變成職場新人的落腳之處，房屋硬件好的可以租得更貴。”

“我們一般都會(huì)比業(yè)主心理價(jià)格高三分之一報(bào)價(jià)，如果不行可以看情況再加價(jià)。”朝陽路上一家中介公司業(yè)務(wù)員告訴記者，“談價(jià)格時(shí)最好拿下，不然同行競爭時(shí)加價(jià)更兇猛。少賺一點(diǎn)差價(jià)沒關(guān)系，最重要的是房源。”由于中介平臺發(fā)布房屋租賃房源還需要收1個(gè)月的房租作為服務(wù)費(fèi)，所以談起房源價(jià)格還是很有底氣。

走訪中，多家房屋中介公司的業(yè)務(wù)人員對于盡可能多搶到房源看法一致：“搶到房源就是搶到財(cái)源，房屋中介公司就是靠房源吃飯。”

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅分析稱，這背后一個(gè)是市場的原因，一個(gè)是行業(yè)的原因。各個(gè)城市限購較嚴(yán)重，購房需求沒有得到滿足，只能通過租賃方式解決居住問題。這導(dǎo)致租賃市場需求量上升，租金上漲。另外，各個(gè)中介公司在市場中的競爭比較激烈，造成了中介公司利用價(jià)格杠桿進(jìn)行房源爭奪。

中低端房源經(jīng)改造變成中高端房源

據(jù)統(tǒng)計(jì)，一線城市去年高校畢業(yè)生的起薪平均5000元出頭，而吸納就業(yè)比較多的幾大職業(yè)中，快遞員平均工資在6000元左右，司機(jī)、廚師平均工資都在5000元以下。而北京二居室的平均房租接近5000元，即使合租，租房支出也占到這些群體收入的一半以上。

“短期來看，房租上漲態(tài)勢很可能不會(huì)終止。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，考慮到出租房源的結(jié)構(gòu)性變化，部分地方的房租還會(huì)漲。“很多租賃企業(yè)特別是長租公寓，把一些中低端的租賃房源收購之后升級改造。過去有可能是中低端房源，現(xiàn)在變成了中高端房源，所以租金有一個(gè)明顯的上行。”

“看起來好像是房產(chǎn)中介高價(jià)搶房，賺取中間差價(jià)，租客只能被動(dòng)接受租賃市場定價(jià)。但實(shí)際上，并不是所有的租客都沒有議價(jià)能力。在目前的房屋租賃市場上，中高端租賃供給是過剩的。”北京一家高端租賃市場研究人員告訴記者，隨著很多開發(fā)商長租公寓產(chǎn)品入市，中高端的房子其實(shí)是供過于求的。“剛需型租房人對于租金價(jià)格敏感，從總體上看租房市場供需是平衡的，但是結(jié)構(gòu)上看卻嚴(yán)重失衡。”

記者了解到，在租房市場，運(yùn)營租房品牌的方式主要有兩種，一是類似萬科、龍湖等品牌地產(chǎn)商，重資產(chǎn)運(yùn)營租賃品牌。企業(yè)先拿出錢來購置租賃性質(zhì)的土地，然后在土地上蓋房子用于租賃。而另一種就是傳統(tǒng)租房中介采用的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，通俗講就是“二房東模式”。他們主要從各地收來房源，然后再加工，通過裝修及提供其他服務(wù)來提高租金。如自如公寓、蛋殼公寓等。

“資本市場對于租賃這塊大蛋糕蠢蠢欲動(dòng)，賺轉(zhuǎn)租差價(jià)、吸榨年輕人或許只是房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的一小部分。” 一位業(yè)內(nèi)人士說，拿北京、上海、深圳3個(gè)特殊城市的租賃房市場來說，由于人口流入大，租賃需求高，如果將這三個(gè)城市的租賃房源壟斷下來，房租價(jià)格就會(huì)輕而易舉地提上去。“房租上漲帶來利差、盈利或者是中介公司估值上升。 ”自如2018年初進(jìn)行的A輪融資共計(jì)40億元，該筆融資金額刷新了中國公寓行業(yè)單筆之最。蛋殼公寓完成了1億美元的B輪融資以及7000萬美元B+輪融資，近期更是發(fā)行了規(guī)模為2.035億元的ABS產(chǎn)品進(jìn)行融資。

業(yè)內(nèi)人士表示，很多中介公司不計(jì)成本搶房源，這個(gè)成本最后毫無疑問會(huì)轉(zhuǎn)嫁到租客身上。

8月17日，北京住建委等多個(gè)部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人，要求他們不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源；不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源等。